подходящего в Москве — головная боль любого предпринимателя независимо от того, с каким размахом он ведет свой бизнес. Солидные предпочитают центр и старинные особняки. Сочетание старинного фасада и «начинки» в стиле contemporary — традиционный показатель респектабельности и уверенности в себе. Однако 90% московских компаний — это представители среднего и малого , претендующие на класса В. Но, как известно, для московского рынка коммерческой недвижимости характерен огромный разрыв между спросом и предложением. В особенности это касается не слишком дорогих, но приличных офисов. Их в Москве очень мало. Но есть надежда, что скоро ситуация изменится. Инвесторы и московские управляющие компании намерены восполнить недостаток класса В и С путем реконструкции бывших НИИ. Эта идея не нова и экономически обоснована. Как правило, сейчас штат сотрудников НИИ урезан, деятельность сокращена или переориентирована, и в огромных зданиях освобождаются площади, которые имеет смысл сдавать в аренду. Однако помещения требуют ремонта, а денег на развитие объекта у руководителей нет. Это в лучшем случае. В худшем — у объекта имеются неоплаченные долги. Такое средство поправить положение, как , предполагает залог объектов или акций/долей (либо того и другого), что увеличивает потенциальный риск полностью расстаться со своей собственностью. Есть другой путь — взаимовыгодное партнерство со стратегическим инвестором. Иными словами, получить деньги на развитие руководители НИИ могут путем части акций либо выпуска новых акций в пользу потенциального инвестора. Однако известны случаи, когда под видом помощи бывшему НИИ в его бедственном положении новый инвестор оплачивал все долги, скупал все акции и таким образом приобретал полный контроль над объектом . На рынке даже появилось понятие «враждебное поглощение» — своеобразный «ход конем», включающий силовое и административное давление, в результате которого НИИ терял права собственности на свое здание. Как отметил начальник Управления правительства по экономической Корсак, «сегодня через процесс банкротства захватить уже невозможно. Поэтому произошло резкое увеличение количества захватов предприятий через скупку акций. Сегодня мы уже знаем все скрытые приемы, механизмы поглощения. И мы готовим законодательную инициативу о внесении изменений в основной регулятор — закон об акционерных обществах». Но пока совершенствуется закон, экономические «пираты» не дремлют. Невнятность законодательной базы предполагает множество «серых» схем для скупки акций, перепрофилирования и увольнения сотрудников. Как сегодня действуют инвесторы? Понятно, что острый дефицит офисов класса В и С необходимо преодолеть. Но каким образом при реконструкции зданий бывших НИИ сохранить жизнеспособность научных подразделений? Как внедрить новое, сохранив традицию? Выход предлагают некоторые инвестиционные компании. К примеру, компания Ost West Development вложила порядка $75 млн в создание в Москве сети -центров под единой маркой на базе бывших НИИ и иных государственных учреждений. По словам инвестиционной компании «Ост груп» Юлия Калоева, инвестиции в приобретение и реконструкцию бывших НИИ приносят намного больший доход, чем тактика «купил, подержал и сбросил». Подобная практика, когда инвесторы действуют по сути как антикризисные менеджеры, становится в уже обычным явлением. Теперь все реже приходится слышать о случаях «недружественных» поглощений убыточных предприятий. Большинство инвесторов, даже приобретая акции не в рамках создания партнерства, а для полного контроля над объектом, делают это достаточно мирным путем. К примеру, известен случай, когда каждый мелкий акционер одного из приобретаемых сторонним инвестором НИИ получил за свой пакет акций стоимость, эквивалентную цене десятой модели ВАЗ, а научным подразделениям и их сотрудникам было гарантировано сохранение рабочих мест. По данным специалистов риэлторских компаний, в результате проведения реконструкции зданий различных научных институтов размер средней ставки в них может повыситься со $190 до 400 за 1 кв. м. При этом максимальный размер инвестиций в проведение необходимого косметического составляет порядка $300 на 1 кв. м. Что же будет с бедным НИИ? В целом существуют две типичные ситуации развития событий после появления стороннего инвестора. В первом случае НИИ контролируется старым научным руководством, которое часть использует под размещение научных подразделений, часть сдает в , а на оставшейся части занимается каким-то собственным мелким , не платя самому НИИ фактически ничего за аренду. Основной недостаток — в объект ничего не вкладывается, он не развивается, продолжается его износ. Во втором случае контрольный пакет акций НИИ приобретен сторонним инвестором, который осуществляет с объектом одно из следующих действий: